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不動産関係

当事務所では、借地借家関係、立ち退き、近隣関係、マンション関係、不動産売買契約関係、建設工事の代金や瑕疵に関する問題などの不動産関係について、取り扱っております。

 当事務所では、借地借家関係、立ち退き、近隣関係、マンション関係、不動産売買契約関係、建設工事の代金や瑕疵に関する問題などの不動産関係について、取り扱っております。

 不動産は私たちにとって、最も身近で重要な財産であり、また、快適な住環境において生活することは、私たちにとって非常に大切なことです。それゆえ、不動産に関する問題は、専門家のアドバイスのもと、適切に解決する必要があります。

 「賃借人が家賃を滞納している」「もう少し賃料を値下げしてほしい」「隣接する土地との境界線がわからない」「家を購入したが、瑕疵がある」など、多種多様な不動産に関する問題に対して、当事務所の弁護士は、迅速かつ質の高いサービスを提供致します。

 その他、当事務所では、トラブルにならないための契約書の作成、契約交渉等の紛争を未然に防ぐことについても、幅広く対応しております。

主な取扱事件等

マンション関係

ある地主が所有していた土地に、不動産業者が分譲マンションを建築しましたが、建物の周りの駐車場には元地主のために専用使用権が設定されており、駐車場の収入は管理組合でなく元地主の収入になっていました。このことは契約書に一行だけ触れられていたものの、分譲時にマンション購入者にしっかりと説明がされていませんでした。当事務所は管理組合を代理して元地主との間で将来的に駐車場を管理組合に返すこと、駐車所の管理は管理組合が行うことなどを内容とした和解を獲得しました。

ゴルフ場関係

当事務所は、預託金の返還に困難を来したゴルフ場を代理して、民事再生を申し立て、反対をする会員と根気よく交渉を続け、最終的には民事再生手続きを完了させました。

不動産関係についてのQ&A

(借家契約と相続)
夫と一緒に借家に住んでいますが、先日夫が亡くなりました。契約書には夫の名前しかありませんが、私は家を出て行かないといけないのでしょうか?
 ご主人の生前には、ご主人の名義で家主さんとの賃貸借契約を締結していましたので、ご主人がご自宅の賃借権を有していたことになります。
 法律上は、賃借人が死亡しても賃借権が消滅することはなく、その相続が認められています。したがって、ご主人が亡くなられた後は、あなたがご主人の賃借権を相続しますので、あなたがご自宅を出て行く必要はなく、引き続きご自宅に住み続けることができます。
 なお、あなたとご主人との間に子どもがいたり、ご主人の親御さんがご健在であれば、あなたのほか子どもさんや親御さんも賃借権を相続する可能性がありますので、遺産分割の際、その調整が必要になります。詳しくは、当事務所までご相談下さい。
(賃料不払い)
私は家を人に貸していますが、家賃を払わなくて困っています。どうすればよいでしょうか?
 あなたは相手方との間で賃貸借契約を締結し、家賃を支払ってもらう約束で、家を賃貸しているわけですから、相手方が家賃を支払わないのであれば、あなたは相手方に対し、賃貸借契約に基づいて、家賃の支払いを請求して裁判を起こすことができます。
 裁判所で、家賃の支払いを命じる判決をもらっても、相手方が家賃を支払わないのであれば、最終的には、相手方の財産に強制執行を掛けて、家賃の回収を図ることになります。
 また、家賃の不払いが何ヶ月も続くようであれば、これは賃貸借契約の重大な違反(債務不履行)ですから、あなたは賃貸借契約を解除して、相手方に対し、家の明渡しを請求することができます。相手方が明渡しを拒むようであれば、家賃の場合と同様に、裁判、強制執行を経て、強制的に家の明渡しを図ることになります。
(賃料増減額)
私は土地を貸していますが、地代は周囲と比べるととても安いと思っています。どうやって地代をあげることが出来ますか?
 地代は、あなたと相手方との間の賃貸借契約で決められていますから、あなたは相手方と交渉して、相手方の了解が得られれば、交渉の中で決まった金額まで地代を上げることができます。
 しかしながら、実際には、地代の増減の要否や具体的な金額をめぐって、交渉がまとまらないこともあります。そこで、法律は、建物の所有を目的として土地を賃貸した場合に、一定の条件の下、地代の額が不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、将来に向かって地代の増額を請求する権利を定めました(借地借家法11条1項)。
 実際の手続としては、まず、裁判所で地代増額に関する調停を行います。調停を経ても、地代の額をめぐって合意が得られないときは、裁判所において、一方的に、地代の額を決めてもらうことになります。
(境界確定)
先祖代々の土地なので境界線がはっきりしませんが、隣の人が、私の土地にはみ出して建物を建てようとします。どのように対応すればよいでしょうか。
 土地の境界をめぐる紛争のほとんどは、「筆界」、つまり、その土地が法務局で初めて登記されたときに定められた境界線が不明であることによるものです。あなたのケースでも、あなたの土地と相手方の土地の筆界を明確にした上で、相手方に対し、あなたの土地上に建物を建てないように求めていくことになります。
 筆界を明確にするためには、法務局の「筆界特定制度」を利用する方法があります。これは、土地の所有者の申請に基づいて、筆界特定登記官が、民間の専門家(土地家屋調査士、弁護士等)である筆界調査委員の意見を踏まえて、現地における土地の筆界の位置を特定する制度であり、裁判に比べて費用が安く、結論に至るまでの時間も短いといわれています。
 もっとも、「筆界特定制度」で示された結論は、あくまで法務局の見解に過ぎず、法的な拘束力はありません。相手方がこの結論に従わなければ、筆界確定の訴えを提起していくことになります。
(マンション法)
私はマンションの管理組合の理事長をしています。住人の中に共益費を何年も滞納している人がいて困っています。どのように対応すればよいでしょうか?
 法律や多くのマンションの管理規約では、住民は管理組合に対し、共益費や管理費、修繕積立金といった管理経費を支払う義務を負う旨が定められています。このケースでも、住民が共益費を支払わないのであれば、管理組合は住民に対し、管理規約に基づいて、共益費の支払いを請求して裁判を起こすことができます。
 また、共益費の不払いが何年も続くようであれば、これが建物の管理又は使用に関し、住民の共同の利益に反する行為であるとして、他の住民の全員が裁判所に対し、共益費を支払わない住民の区分所有権と敷地利用権の競売を求める訴えを提起することができます。
 まずは、管理組合から住民に共益費の支払いを求め、共益費の支払いがないのであれば、他の住民の協力を求めて、競売を求める訴えの提起を検討することになるでしょう。詳しくは、当事務所までご相談下さい。
(不動産売買)
住宅用に土地を購入しましたが、地中に大きな土管が残されていて撤去に多額の費用がかかりました。売主にその費用を請求できますか?
 法律では、売買の目的物に「隠れた瑕疵」があったときは、買主は売主に対し、損害賠償を請求することができます。「隠れた瑕疵」とは、契約の目的や趣旨等に照らして、目的物に欠陥があり、しかも、その欠陥を買主が知らず、知らないことに過失(落ち度)がないことをいいます。
 このケースでは、土地を購入したのは住宅を建てるためとのことですので、地中に大きな土管が残されていることによって、住宅を建てることに障害が生じたのであれば、土管の存在は土地の欠陥といえます。そして、土地の売買契約を締結するに当たり、あなたが土管の存在を知らず、そのことに落ち度がないといえれば、売主に対して、土管の撤去費用の相当額を損害賠償として請求することができます。
 なお、損害賠償の請求は、あなたが土管の存在を知ってから1年以内に行わなければなりませんので、注意が必要です。
(建築瑕疵)
家の建築をお願いしたのですが、わずか3年で雨漏りがしてきました。建築業者にどのような請求が出来ますか?
 法律では、仕事の目的物に瑕疵、すなわち欠陥があるときは、注文者は請負人に対し、相当の期間を定めて、その瑕疵の修補を請求することができます。また、瑕疵の修補に代えて、又はその修補とともに、損害賠償を請求することもできます。
 このケースでは、雨漏りは家の欠陥にほかなりませんので、あなたは建築業者に対し、期間を定めて、雨漏りの修理を請求することができます。また、他の建築業者に雨漏りの修理を依頼して、その依頼にかかった費用相当額について、家を建築した建築業者に損害賠償を請求することもできます。
 雨漏りのせいで、例えば、家の中の電化製品が故障した場合には、その修理に必要な費用も損害賠償として請求することができます。
法律問題などいろいろご相談ください。06-6364-2764 03-5408-6737初めてのお客様は一律5,250円でご相談いただけます
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